Ipoteca: riscatto, proroga o ammortamento? Come prendere la decisione giusta
La vostra ipoteca è in scadenza? Allora vale la pena considerare le opzioni disponibili e decidere se prorogarla, riscattarla o ammortizzarla. Poiché le scadenze, gli interessi e le eventuali spese variano a seconda del modello, è consigliabile pianificare per tempo e confrontare vari preventivi. Di seguito vi spieghiamo a cosa prestare attenzione: termini di disdetta, indennità per disdetta anticipata, durate e tranche.
Riepilogo
– Se la vostra ipoteca è in scadenza, avete tre opzioni: prorogarla presso la vostra attuale banca, cambiare banca (riscatto) oppure rinnovarla fissando l’ammontare degli ammortamenti futuri. La soluzione ideale dipende dalla vostra situazione finanziaria, dai tassi d’interesse correnti e dai vostri obiettivi.
– Anticipare i tempi conviene: iniziate a pianificare da 12 a 18 mesi prima della scadenza, in questo modo avrete tempo per i confronti e le trattative. Nel corso degli anni, anche piccole differenze del tasso d’interesse dello 0,2%-0,3% possono tradursi in diverse migliaia di franchi. In caso di mancata disdetta, l’ipoteca fissa spesso si converte automaticamente in un’ipoteca variabile, che in genere è più costosa e non offre la sicurezza di una pianificazione.
– Prorogare l’ipoteca è un’opzione semplice: rimanete presso la vostra banca e prorogate l’ipoteca a nuove condizioni. In questo caso l’onere amministrativo è minimo, tuttavia questa soluzione vi concede in genere meno margine di trattativa rispetto al trasferimento a un’altra banca.
– Il riscatto può essere vantaggioso: cambiare banca vi conviene soprattutto se ottenete tassi migliori o condizioni più flessibili. Se decidete di riscattare l’ipoteca fate però attenzione a rispettare i termini di disdetta (di solito da 3 a 6 mesi) e i possibili costi, ad esempio l’indennità per disdetta anticipata.
– Buono a sapersi: in caso di più tranche ipotecarie, la situazione diventa più complessa. Generalmente, infatti, le tranche possono essere riscattate solo se l’intervallo tra queste non supera i due anni. Se per contro le tranche sono più distanziate, è necessario ricorrere a una proroga o a un riscatto parziale (splitting della cartella ipotecaria), con costi aggiuntivi. In queste situazioni richiedete un’assistenza professionale.
| Caratteristica | Proroga | Trasferimento | Ammortamento |
|---|---|---|---|
Condizioni/tassi d’interesse |
Secondo l’offerta della vostra banca |
Opportunità di tassi e condizioni migliori |
Meno debiti, oneri finanziari più bassi nel lungo termine |
Costi/commissioni |
In genere niente costi aggiuntivi |
Possibili commissioni, indennità per disdetta anticipata |
Nessuna commissione diretta; effetti fiscali secondo il metodo scelto |
Flessibilità |
Limitata: vincolata alla banca attuale |
Possibilità di ridefinire la durata e il modello adeguati |
Vincolo del capitale proprio, meno liquidità a disposizione |
Margine di trattativa |
Perlopiù ridotto |
Maggiore grazie alle offerte della concorrenza |
Medio: ammontare e frequenza del rimborso trattabili |
| La vostra situazione | Cosa dovreste fare ora | Perché è importante |
|---|---|---|
L’ipoteca scade tra più di 12 mesi |
Osservate l’andamento dei tassi e cominciate a riflettere sul da farsi |
Potete simulare con calma diversi scenari, avete il tempo per prendere decisioni strategiche |
L’ipoteca scade tra 6-12 mesi |
Richiedete e confrontate preventivi; fissate un colloquio di consulenza |
Questo è il momento ideale per fare confronti: siete abbastanza in anticipo, ma potete già richiedere offerte concrete |
L’ipoteca scade tra meno di 6 mesi |
Agite immediatamente e verificate i termini di disdetta |
I termini di disdetta ammontano spesso a 3-6 mesi e, in caso di mancata disdetta, l’ipoteca può essere automaticamente convertita in un’ipoteca variabile (più costosa) |
Più tranche con durata diversa |
Pianificate singolarmente la strategia per ciascuna tranche; verificate se è possibile un riscatto parziale |
Generalmente le tranche possono essere riscattate solo se l’intervallo tra queste non supera i due anni; altrimenti è necessario un riscatto parziale con adeguamento dei diritti di pegno immobiliare |
Domande frequenti
Posso richiedere più di un preventivo?
Sì, vi conviene senz’altro richiederne alcuni, preferibilmente ad almeno due o tre banche diverse. Questo vi dà spazio per negoziare e vi facilita nel trovare le condizioni migliori. Già una differenza del tasso d’interesse dello 0,2%-0,3% nel corso degli anni può tradursi in un risparmio di diverse migliaia di franchi. La maggior parte delle banche elabora preventivi gratuiti e non vincolanti. Confrontate non solo il tasso d’interesse, ma anche le spese accessorie, i termini di disdetta e la flessibilità nell’ammortamento.
Quanto costa riscattare un’ipoteca?
Se l’ipoteca viene riscattata alla scadenza della durata, di norma si applicano solo piccole spese amministrative (di solito tra i 200 e i 500 franchi). Anche il trasferimento della cartella ipotecaria può comportare dei costi (alcune centinaia di franchi).
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